Wonen, ruimtelijke ordening en stedelijke ontwikkeling

Op basis van de evaluatie Uitvoeringsplan Omgevingskwaliteit 2024-2026 wordt in 2027 de uitvoeringsparagraaf van het Omgevingsprogramma Omgevingskwaliteit voor de jaren 2028-2031 geactualiseerd. Hierbij wordt ingezet op de doorontwikkeling en borging van het kwaliteitsbeleid en de kwaliteitsinstrumenten.

Structurele middelen à € 162.000 worden ingezet voor de nu nog tijdelijke invulling van de huidige formatie (1fte schaal 10 en 0,5 fte schaal 11). Daarnaast worden structurele middelen à € 238.000 ingezet voor het continueren en borgen van de kwaliteitsinstrumenten uit het Omgevingsprogramma Omgevingskwaliteit (waaronder de Open Oproep, ontwerpersselecties, ontwerpend onderzoek).  
De incidentele middelen uit het Uitvoeringsplan Omgevingskwaliteit 2024-2026 zijn tot en met 2027 toereikend voor de doorontwikkeling van het instrumentarium. Aan de hand van de actualisatie van de uitvoeringsparagraaf van het Omgevingsprogramma Omgevingskwaliteit zal bij de programmabegroting 2028 een voorstel voor incidentele middelen voor de periode 2028-2031 aan u voorgelegd worden.

Voor nadere toelichting zie programma mobiliteit.

Om de doorbouwstrategie verder te versterken, intensiveren wij de begeleiding van projecten in de cruciale fase van hard naar start, de overgang van planologische en juridische procedures naar de daadwerkelijke bouw. Hiervoor stellen wij een nieuwe functionaris aan, waarvan de kosten gedurende de komende drie jaar worden gedekt uit de Reserve Stedelijke Ontwikkeling. Wij gaan gedurende deze periode bekijken op welke wijze deze functie structureel gedekt kan worden vanuit bestaande formatie.

In het coalitieakkoord 2026-2030 is vastgelegd dat Tilburg met aandacht, ambitie en actie verder werkt aan de ontwikkeling van een sterke, gezonde en toekomstbestendige gemeente. De komende jaren zetten we in op de realisatie van gemiddeld 2.000 woningen per jaar en voegen we tot 2050 ongeveer 35.000 woningen toe. Daarbij bouwen we niet alleen woningen, maar investeren we ook in een fijne, gezonde, duurzame en sociaal inclusieve leefomgeving, met voldoende ruimte voor groen, voorzieningen, mobiliteit, ontmoeting en bewegen. Deze groei vraagt om een integrale benadering, waarin wonen, werken, maatschappelijke voorzieningen, mobiliteit, klimaat, energie, water en openbare ruimte in samenhang worden ontwikkeld.

Het coalitieakkoord benoemt daarbij expliciet de voortzetting van de stedelijke ontwikkeling in onder meer het Kenniskwartier, de Spoorzone, de Binnenstad, Museumkwartier, Stappegoor, Tilburg Noord en de dorpen. Daarnaast wordt ingezet op versterking van wijken en dorpen, het toevoegen van woningen binnen de bestaande stad en het verkennen van mogelijkheden aan de randen van stad en dorpen, passend bij de kwaliteit van landschap en leefomgeving. Bij alle ontwikkelingen staat een goede balans tussen woningbouw, voorzieningen, bereikbaarheid, groen en sociale samenhang centraal.

Veel van deze integrale gebiedsontwikkelingen zijn reeds in uitvoering of bevinden zich in een volgende fase van realisatie. Het betreft langjarige opgaven die vragen om substantiële publieke investeringen in gebiedsontwikkeling, infrastructuur, maatschappelijke voorzieningen, openbare ruimte, klimaatadaptatie en groen. In deze begroting vragen we middelen voor de volgende ontwikkelingen:

Voor de gebiedsontwikkelingen Noord, Oostflank SRBT, Stappegoor en Museumkwartier worden programmakosten gemaakt die ten laste komen van het RSO. Deze kosten hebben betrekking op programmasturing, kwaliteitsborging, voorbereiding en uitwerking van ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedsprogramma’s.
Voor Noord betreft dit onder meer de kosten voor programmasturing, de verdere voorbereiding van het raamwerk voor de openbare ruimte, de visie op de wijkeconomie, het omgevingsprogramma, de inzet van het kwaliteitsteam en de omgevingsmanager.
Voor Oostflank SRBT hebben de programmakosten betrekking op de programmasturing van de ontwikkellijn Transitie Landelijk Gebied, waaronder de verdere uitwerking van natuurinclusieve landbouw, en op de inzet van het kwaliteitsteam voor de ruimtelijke kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.
Voor Stappegoor hebben de programmakosten betrekking op de inzet van het projectbureau en het kwaliteitsteam ter ondersteuning van de gebiedsontwikkeling.
Voor het Museumkwartier betreft het de verdere ondersteuning en doorontwikkeling van het in 2026 opgerichte Platform Museumkwartier, gericht op het versterken van samenwerking en het uitwerken van initiatieven binnen het gebied.

Jaarlijks worden er programmakosten gemaakt voor het Kenniskwartier die ten laste komen van het FSO. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan onze ruimtelijke en maatschappelijke ambities en opgaven zoals vastgelegd in de gebiedsvisie Kenniskwartier. De periode 2026 t/m 2029 is hiervoor bij programmabegroting 2026 gebudgetteerd. We reserveren nu voor de jaarschijf 2030  de benodigde middelen voor de uitvoerende capaciteit en overige uitvoeringskosten voor het programma Kenniskwartier.

De komende jaren vinden er diverse strategische verwervingen van vastgoed plaats vooruitlopend op de toekomstige gebiedsontwikkelingen. In sommige gevallen zullen de panden direct worden gesloopt en in andere gevallen zullen ze tijdelijk worden geëxploiteerd. Voor beide scenario's  is geld benodigd, derhalve wordt er voor de periode 2027 en 2028 jaarlijks € 500.000 geraamd.

Afvoer en verwerking vervuilde grond Spoorzone

Voor de afvoer en verwerking van vervuilde grond in de Spoorzone is aanvullend € 1,9 miljoen nodig. Dit wordt als eerste veroorzaakt door hogere eenheidsprijzen uit de in 2026 aanbestede afvoerovereenkomst (€ 0,8 miljoen). Verder zijn er keuzes gemaakt voor een hogere bodemkwaliteit dan technisch noodzakelijk. Deze keuzes dragen bij aan grondverbetering ten behoeve van (toekomstige) groeninrichting, verhoogde waterbergingscapaciteit en beperking van toekomstige verzakkingen van straatwerk. Daardoor kan minder vervuilde grond binnen het gebied worden herschikt (€ 0,6 miljoen). Als laatste is er een herijking van de grondstromen geweest op basis van actuele ontgravingsvolumes en fasering, waaruit blijkt dat meer grond moet worden afgevoerd dan eerder geraamd (€ 0,5 miljoen).
Voorgesteld wordt deze extra kosten te dekken door een onttrekking van € 1,9 miljoen aan de Reserve Stedelijke Ontwikkeling.

Plaatsing historische ketel Ketelhuis Spoorzone
In de Spoorzone wordt een historische ketel uit het Ketelhuisgebouw behouden en als erfgoedobject geplaatst in de openbare ruimte. Dit is aan de raad toegezegd naar aanleiding van de motie “Red de laatste Tilburgse stoomketel van vergetelheid”. Hiervoor zijn werkzaamheden nodig voor de sanering, het transport en de plaatsing van de ketel. De totale kosten bedragen € 100.000. Voorgesteld wordt deze kosten te dekken door een onttrekking van € 100.000 aan de Reserve Stedelijke Ontwikkeling.

Vanuit onderzoek verduurzaming is gebleken dat Sporthal De Blaak aan het einde van haar levensduur is en dat (ver)nieuwbouw de beste aanpak is om sporten en ontmoeten op deze plaats ook voor de toekomst mogelijk te maken. Bij de verdere uitwerking van de plannen voor een nieuwe sporthal, willen we graag ook de combinatie met realisatie van woningbouw en een wijkfunctie onderzoeken. Daarnaast onderzoeken we hoe voor de kortere termijn een tijdelijke ontmoetingsfunctie mogelijk kunnen maken. Voor dit onderzoek wordt € 300.000 opgenomen.

Voor een aantal lopende en nieuwe opgaven is het nodig om, veelal in samenwerking met de omgeving en stakeholders, visies, verkenningen en (haalbaarheids-)onderzoeken af te ronden c.q. op te stellen. Budgetten worden per jaar gevraagd en kunnen over meerdere jaren lopen.

Voor deze bestedingsrichting is al € 1.520.000 geraamd binnen de Reserve Stedelijke Ontwikkeling. Aanvullend hierop wordt voorgesteld om € 675.000 extra te onttrekken voor een totaalbedrag van € 2.195.000 en dit ten laste te brengen van het RSO.

Bij de programmabegroting 2026 zijn er voor de ontwikkeling van de Reitse Campus middelen gereserveerd binnen de Reserve Stedelijke Ontwikkeling voor de verplaatsing van SHOT naar de locatie aan de Oude Warande (het complex waar ook HC Tilburg gebruik van maakt). Studentenhockey (SHOT) is voorzien om onderdeel te worden van het complex aan de Oude Warande. De verhuizing draagt bij aan een duurzame toekomst van (studenten)hockey in Tilburg en maakt de ontwikkeling van de Reitse Campus mogelijk. Hierover zijn eerder afspraken gemaakt met Tilburg University in een samenwerkingsconvenant en met SHOW (eigenaar van het complex waar HC Tilburg speelt) is een reserveringsvergoeding afgesproken. De afspraken zijn de afgelopen periode nader uitgewerkt om tot definitieve overeenkomsten te kunnen komen om uitvoering te geven aan het samenwerkingsconvenant. Middels dit beleidsvoorstel worden de al gereserveerde middelen beschikbaar gesteld om uitvoering te geven aan een overeenkomst
 tussen gemeente en SHOW voor de aanpassingen van de velden en voorzieningen en aan een overeenkomst met Tilburg University over de compensatie van de huurderving.

Aanpassing van de ramingen voor de gebiedsontwikkeling Stappegoor leidt tot een verschuiving van lasten binnen de GREXEN en facilitaire plannen naar het kapitaallasten budget Stedelijke Ontwikkelingen. T.o.v. de begroting 2026 wordt voorgesteld een deel van de geraamde investeringen openbare ruimte ten laste van het daarvoor ingestelde kapitaallasten budget te brengen en niet ten laste van de reservering van € 10 miljoen die vanuit de begroting 2026 hiervoor is opgevoerd. Wij houden er rekening mee dat een bedrag van afgerond € 3 miljoen gereserveerd moet blijven ter dekking van de geraamde negatieve grondexploitaties van de planonderdelen Curling hof en Sport- en onderwijscampus. Het voorgaande leidt per saldo tot aframing van de reservering met een bedrag van € 7 miljoen. De verschuiving is opgenomen en verwerkt binnen het budget kapitaallasten Stedelijke Ontwikkeling die elders binnen deze begroting is opgenomen.

Wij komen - bij de uiteindelijke vaststelling van de grondexploitaties - terug met afzonderlijke voorstellen om deze gereserveerde middelen daadwerkelijk ter dekking in te gaan zetten.

De gebiedsontwikkeling Kenniskwartier is een nationaal grootschalig woningbouwgebied en ook de meest majeure gebiedsontwikkeling van Tilburg. Het Kenniskwartier gaat steeds meer in uitvoering. De ontwikkeling van dit gebied is onderdeel van het meerjarige investeringsprogramma (TMIP). Om een aantal ontwikkelingen tijdig verder te kunnen brengen worden hiervoor nu de benodigde reserveringen gedaan in programmabegroting.
Er is inmiddels ook ongeveer 166 miljoen euro aan rijkssubsidie aangetrokken via verschillende regelingen waarmee geïnvesteerd wordt in infrastructuur en publieke tekorten worden afgedekt.

Reitse Campus
De Reitse Campus is de grootste deelontwikkeling binnen het Kenniskwartier en in het Omgevingsprogramma Kenniskwartier is vastgesteld dat dit een levendige nieuwe stadsbuurt wordt met ruimte voor wonen, werk, sport, onderwijs en andere voorzieningen. Hier zijn circa 1.800woningen voorzien. Het stedenbouwkundigplan voor dit gebied is opgesteld en om deze majeure deelontwikkeling binnen de gebiedsontwikkeling te realiseren worden aanvullend middelen gereserveerd. Aan de raad zal nog een voorstel voorgelegd worden voor het openen van de grondexploitatie voor dit gebied en het voteren van de benodigde voorbereidings- en investeringskredieten. In deze begroting is voor de verplaatsing van hockeyclub SHOT een afzonderlijk voorstel opgenomen voor een onttrekking aan de reserve stedelijke ontwikkeling (€ 1,8 miljoen). De verlaging van de reservering voor Reitse Campus wordt ingezet ter dekking van deze aanvullende reservering.

Een onderdeel van het samenwerkingsconvenant met Tilburg University is een mogelijke aankoop van de voormalige Theologische Faculteit Tilburg (TFT-gebouw), zodat de gemeente dit gemeentelijk monument in kan zetten voor de ontwikkeling van het Kenniskwartier. Tilburg University heeft dit pand niet langer nodig voor haar kerntaken. Om het gebouw op termijn opnieuw functioneel te maken zijn investeringen nodig. Voor de afdekking van het structurele exploitatietekort dat hierdoor kan ontstaan wordt eenmalig middelen gereserveerd. Op een later moment kan hierover aan de raad een voorstel worden voorgelegd voor het voteren van een voorbereidingskrediet en vervolgens een investeringskrediet voor de verbouwing.

Westermarkt fase 3
Bij het uitwerken van het SOSP Westermarkt naar een VOSP Westermarkt wordt ook fase 3 verder ter hand genomen. Voor de Westermarkt fase 3 is een aanvullende reservering benodigd als gevolg van kostenstijgingen door de opgelopen vertraging en door een uitbreiding van het plangebied (noordelijk deel versstraat). Aan de raad zal nog een voorstel voorgelegd worden voor het openen van de project voor deze fase en het voteren van de benodigde voorbereidings- en investeringskredieten.

Meerkoldreef, Torenbuurt en Koolenlaanbuurt
Voor de buurten Meerkoldreef, Torenbuurt en Koolenlaanbuurt wordt de planvorming op basis van het omgevingsprogramma Kenniskwartier en voor de Torenbuurt tevens op basis van de buurtvisie opgestart met als doel deze ontwikkelingen voor 2030 tot uitvoering te brengen. In 2028 verwachten we hiervoor de grondexploitaties te kunnen openen. Tevens verwachten we hiervoor een aantal strategische objecten te verwerven, zoals het pand aan de Meerkoldreef van Tilburg University.

In deze begroting vullen we de reserve Revitalisering bedrijventerrein aan met € 5 miljoen. We voorzien dat dit bedrag onvoldoende zal zijn om onze ambitie van 60 hectare te realiseren. We reserveren daarom voor herontwikkeling, transformatie en verdichting op de bedrijventerreinen een bedrag van € 11.500.000 binnen de reserve Stedelijke Ontwikkeling.

In de grondexploitatie bevindt zich een aantal panden, die niet langer nodig of geschikt zijn voor de bestuurlijke opgaven. Deze panden zullen naar verwachting in 2027 te koop worden aangebonden. Met de verkoop verwachten we een incidentele opbrengst van € 500.000, die ten gunste zal komen van de reserve Stedelijke Ontwikkeling.

De legesopbrengst bouwvergunningen is herijkt op basis van de geactualiseerde kostentoerekening aan de bouwleges. Daarnaast hebben wij in het coalitieakkoord opgenomen dat we de leges willen verhogen gezien het feit dat onze leges niet overal kostendekkend zijn. In totaal leidt dit tot een gemiddelde stijging voor de bouwleges in 2027 van 8,5%. Zie ook op het programma bestuur, samenwerking, dienstverlening en digitalisering.

Voor de begroting 2027 zijn de grondexploitaties geactualiseerd (zie paragraaf Grondbeleid). Dit leidt tot mutaties in lasten- en batenramingen. Per saldo zijn de mutaties budgettair neutraal.

Bij het programmakosten Kenniskwartier is rekening gehouden met een rijkssubsidie van € 2.250.000 vanuit de woontopmiddelen voor het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) voor de jaren 2026 t/m 2029. De jaarlijkse subsidie van € 562.500 voor programmakosten Kenniskwartier wordt nu verwerkt in de begroting. De programmakosten en subsidie voor 2026 is opgenomen in de Najaarsbijstelling, de programmakosten voor de overige drie jaren worden via dit voorstel opgenomen in de begroting.
Bij de jaarrekening 2025 was het mogelijk om al een subsidiebedrag van € 683.000 ten laste van deze subsidie te brengen en daardoor in dat jaar datzelfde bedrag minder te onttrekken aan de reserve Stedelijke Ontwikkeling. De dekking uit de reserve Stedelijke Ontwikkeling die niet benodigd was in 2025 wordt nu als dekking ingezet in 2028 en 2029.

Vanuit de meicirculaire 2026 worden de volgende budgetten toegekend (gemeentebreed budgetneutraal):

• Wet betaalbare huur (N 15)
  Voor implementatie van de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten en de daaruit volgende toezicht- en handhavingskosten worden extra middelen beschikbaar gesteld. Wij zetten dit budget in voor communicatie over de wet richting huurders en verhuurders in de breedste zin van het woord. Dit kan dus naast informatieverstrekking, website, bijeenkomsten bijvoorbeeld ook het ontwikkelen van een dashboard zijn.

L
B

L
B

L
B