Grondbeleid

Let op: door afronding op miljoenen kunnen optellingen leiden tot afronding naar boven in bovenstaand overzicht

Toelichting op tabel
Mutatie verliesvoorzieningen BIE
In totaal neemt de verliesvoorziening bij de BIE's met € 9,2 miljoen toe. Onderstaand volgt een verklaring voor afwijkende plansaldi op projectniveau.

Toelichting overige plannen met een afwijking groter dan € 0,2 miljoen
Onderstaand volgt een toelichting op de afzonderlijke plannen (BIE en faciliterend), waarbij het resultaat meer dan € 0,2 miljoen afwijkt van de Jaarrekening of waarvoor een specifieke afwijking geldt:

Spoorzone BIE Kerngebied ( € -1,4 miljoen)
De grondexploitatie Spoorzone BIE Kerngebied is verlengd met 2 jaar. Dit komt door vertraging in de planvorming van o.a. de Clarissentoren, Young Professional Campus en de Koepelhal/Wagenmakerij. De verlenging leidt tot extra kosten voor het ambtelijk apparaat (PAK), rente over de negatieve boekwaarde en meer kostenstijgingen. Daarnaast is een extra agiostorting van € 0,2 miljoen nodig in de gezamenlijk Grex Spoorzone fase 1 (WOM Grex) met SDK. Ook deze Grex is verlengd wat leidt tot meer kosten dan voorzien.

Stappegoor Kazerneterrein (- € 0,6 miljoen)
Er worden extra kosten gemaakt voor woonrijp maken van het openbare speelterrein bij de school. Een deel van deze kosten worden vergoed uit bijdragen van de afdeling sociaal. Deze kosten waren niet voorzien in de grex.

Koningswei (- € 1,3 miljoen)
Uit de aanbesteding van het bouw- en woonrijp maken zijn meerkosten gekomen voor grondwerk en toekomstige inrichting van verharding. Deze meerkosten zijn verwerkt in de grex.

Dr. Bloemenlaan flex woningen (-0,5 miljoen)
De werkelijke subsidie is geboekt op basis van gerealiseerde kosten. De geraamde subsidie was hoger dan de werkelijke subsidie die benodigd is ter dekking van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de flex woningen.

DBI Noord Bellinistraat (+ € 4,3 miljoen)
De grex Bellinistraat is geopend met een verwacht positief saldo van € 4,3 miljoen wat ten gunste van het Conto van Noord komt door middel van  tussentijdse winstneming.

DBI Noord Mascagni 1 (+ 1,5 miljoen)
De grex Mascagni 1 is geopend met een verwacht positief saldo van € 1,5 miljoen wat ten gunste van het Conto van Noord komt door middel van tussentijdse winstneming.

Kenninkwartier Westermarkt BIE (- 6,9 miljoen)
De grex Westermarkt BIE is geopend met een verwacht negatief resultaat van € -6,9 miljoen. Met dit tekort op de grex is rekening gehouden in het RSO.

Oude Goirleseweg (Stellenbosch) (+ 0,2 miljoen)
De overeenkomst van dit plan was verlopen en is herzien. Daarnaast is het plan inhoudelijk veranderd van hoogbouw naar laagbouw. De gevolgen van de nieuwe overeenkomst en planvorming zijn verwerkt in de grex en leiden tot een verbetering van het resultaat van € 0,2 miljoen.

Westermarkt FAC (- 19,2 miljoen)
De faciliterende grex Westermarkt is geopend met een negatief plansaldo van € 19,2 miljoen. Dit bedrag bestand voornamelijk uit negatieve exploitatiebijdragen in verband met macro aftopping op de totale planontwikkeling. Er worden minder opbrengsten gerealiseerd dan dat er kosten gemaakt worden.

Nieuwe plannen
De volgende plannen zijn geopend:

In de paragraaf overzicht grondexploitatieprojecten worden de categorieën toegelicht waar het afsluitresultaat naartoe gaat.

Benodigde risicoreserve grondexploitaties
Twee keer per jaar (bij de jaarrekening en programmabegroting) worden de risicoanalyses geactualiseerd. In de
Jaarrekening 2025 is de risicoreserve grondexploitaties berekend op een bedrag van € 35,6 miljoen. In
totaal komt de risicoreserve in de programmabegroting 2027 uit op € 39,0 miljoen. Dit verschil kan grotendeels worden verklaard door het toevoegen van het plan Westermarkt aan de risicoanalyse.

Mutatie winstneming
In artikel 16 lid c van het BBV is opgenomen dat de paragraaf grondbeleid een actuele prognose van de te
verwachten resultaten van de totale grondexploitatie moet bevatten. Jaarlijks worden de verwachtingen met
betrekking tot kosten en opbrengsten in de grondexploitaties bijgesteld. De verzamelde Tilburgse
grondexploitaties kennen een doorkijk van maximaal 10 jaar (tot 2033).
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover
voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten
van het grondexploitatiecomplex.
Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden
genomen. De tussentijdse winstneming is gebaseerd op "The percentage of completion" methode:
percentage kostenrealisatie x percentage opbrengstrealisatie x verwachte winst.

De tussentijdse winstneming wordt vanuit het exploitatieresultaat van het plan gestort in het RSO. Voor een
specificatie van de verwachte winstneming wordt verwezen naar het Overzicht van plannen (zie overzicht
grondexploitatieprojecten) en de toelichting op de Bouwgrond in exploitaties in de bijlage.

De reserve tussentijdse winstneming ontwikkelt zich als volgt in overzicht alle plannen.

De mutatie op de reserve tussentijdse winstneming is met name te verklaren door een lagere winstneming op Stappegoor Kazerneterrein (meerkosten in plan) en het afsluiten van het project Stadsrand Dalem Noord (verschuiving van tussentijdse winstneming naar af te sluiten plannen).

Afsluiting plannen eind jaar
De volgende projecten worden naar verwachting in 2026 afgesloten:

De per eind 2026 verwachtte afgesloten plannen kennen een negatief resultaat van € - 0,7 miljoen.

Materiële vaste activa
Materiële Vaste Activa (MVA) zijn gronden met een vaste bestemming die niet in een transformatieproces zitten. Dit zijn bijvoorbeeld gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht maar waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met de vaststelling van een grondexploitatiecomplex.

Er is sprake van een verwacht netto-resultaat van € 2,1 miljoen in 2026 voornamelijk bestaande uit een grondtransactie aan de H. v. Doorneweg.

Grondbank
Onder de grondbank worden de door de gemeente te verkopen gronden opgenomen die niet door de gemeente zelf ontwikkeld worden en waarbij met marktpartijen een verkoopprijs is overeengekomen. Na verkoop zullen de marktpartijen deze gronden ontwikkelen. De kosten bouw- en woonrijp maken blijven hierbij voor rekening van de ontwikkelaars. Per saldo is in 2026 het verwachte resultaat van de grondbank ca. € 1,8 miljoen negatief. Dit in verband met het afboeken van de boekwaarde van gronden in Oostkamer die niet meer in de huidige vorm ontwikkeld gaan worden.

Beheer grondbedrijf
In het saldo beheer grondbedrijf worden de kosten en opbrengsten verantwoord die het grondbedrijf maakt buiten de grondexploitaties (erfpacht, landbouwbedrijf, algemene uren, etc.). De totale lasten voor het beheer grondbedrijf zijn ingeschat op ca. € 0,7 miljoen negatief.